Je hoort het op feesten en partijen, het wordt beschreven in kranten en we twitteren het in het rond: banken zijn stom bezig en graaien het geld bij elkaar.

We klagen over de veel te lage rente op onze spaarrekening en de veel te hoge rente die we moeten betalen voor onze hypotheek of andere leningen.

Klopt dit beeld wel helemaal en klagen we eigenlijk niet over onze eigen verwachtingen?

Laten we dit eens bekijken met een (enigszins) versimpeld voorbeeld.

Een hypotheek

Er komt een klant bij de bank (of moet ik tegenwoordig zeggen, er mailt een klant naar de bank of Skyped de bank?). De klant wil graag 250.000 euro lenen om het prachtige pittoreske huis te kopen waar hij zichzelf al helemaal ziet wonen.
De bank besluit hem een hypotheek te verstrekken en op een mooie maandagmorgen wordt de verkoop beklonken. Het bedrag is van de bank, via de notaris naar de rekening gestuurd van de voormalige eigenaar.

Dit geld dat de bank verstrekt komt voor 100% uit geld dat de bank in (bruik)leen heeft gekregen.
‘Ik dacht dat dit van ons spaargeld werd betaald’, hoor ik sommigen van u zeggen.

Voor het gemak van dit artikel noemen we ook het spaargeld wat de bank in bezit heeft: ‘geleend geld’ en de spaarders noemen we hier geldverstrekkers.Vanuit de bank bezien klopt dit ook redelijk. Het is geld dat niet van hen is en waar ze rente over betalen (spaarrente). Het enige verschil met een formele lening is dat van het merendeel van het spaargeld niet bekend is wanneer de geldverstrekker (de spaarder dus) dit geld weer terug wil ontvangen.

En nu terug naar de hypotheek.

We gaan er voor het gemak even vanuit dat de klant een vaste hypotheek neemt die hij na 30 jaar wil hebben afgelost in gelijke termijnen en dat hij na de laatste aflossing dus helemaal eigenaar is geworden van de woning.

Terugbetaling

Dit houdt in dat hij gedurende de 30 jaar minimaal 250.000 euro / 360 maanden is 694,45 euro per maand moet aflossen om aan het einde van de looptijd op nul euro uit te komen. Dit komt overeen met een rente/aflossing-tarief van iets meer dan 3,33%.

Terugbetaling geleend bedrag: 3,33%

Als de bank met dit tarief akkoord zou gaan, betekent dit dat zij geen geld verdienen op de lening en zelfs verlies lijden. De bank zal er daarom een opslag bij rekenen.

Waar bestaat zo’n opslag nu uit?

Rente aan geldverstrekker

Ten eerste willen de geldverstrekkers ook rente ontvangen op hun geld. Op dit moment zijn deze rentes erg laag. Voor ongeveer 0,33% kan de bank dit geld al lenen van een centrale bank (zij het voor 1 jaar) en de gemiddelde spaarrente bedraagt op dit moment 1,2%.

Laten we in dit voorbeeld uitgaan dat de bank een combinatie van beide gebruikt en 0,75% moet betalen aan de geldverstrekkers.
Dit percentage hoeven we niet volledig op te tellen bij het rente/aflossing-tarief die de hypotheekklant moet betalen. De hypotheek wordt maandelijks een beetje terugbetaald en er zit dus steeds minder geld van de geldverstrekkers in deze lening. Waar het begon met 250.000 euro eindigt het aan het einde van de looptijd op nul euro en ligt het gemiddeld dus op de helft (125.000 euro) en hoeven we ook maar de helft van de rente door te rekenen aan de hypotheekklant. Dit brengt de totale rente/aflossing dus op 3,33% + (0,75%/2) = 3,705%.

Rente aan de geldverstrekker: 0,375%

Stijgende rente geldverstrekker

Een tweede opslag is het risico die de bank wil afdekken dat in de loop van de 30 jaar de rente die de geldverstrekker rekent gaat stijgen. Als na 10 jaar de geldverstrekker 4,0% rente zou willen, dan heeft de bank grote problemen. Dit risico wil men graag meenemen in de prijs. Daarvoor rekent men in dit voorbeeld nog eens 0,5%. Dit brengt de totale rente/aflossing op 4,205%.

Risico op stijgende rente geldverstrekker: 0,5%

Stroppenpot

Dan is er nog een kostenpost die in de rente/aflossing moet worden meegenomen, het aanhouden van eigen kapitaal. Dit is iets moeilijker uit te leggen, maar het is nu ook weer geen rocket science. Omdat de bank feitelijk geld uitleent dat niet van hen is brengt ze de geldverstrekker in gevaar. Er bestaat namelijk een kans dat de klant nooit meer terugbetaalt. Om dit gevaar te verkleinen dient de bank een soort stroppenpot aan te leggen. De banken moeten een bepaald percentage van het geld dat mogelijk nooit meer van de hypotheek-klant verkregen wordt in de pot stoppen.

Dit berekent men als volgt:

Vijftien procent van het uitgeleende bedrag minus het bedrag dat men verwacht te ontvangen bij verkoop van het onderpand maal de kans dat dit het komend jaar gebeurt.

Voor hypotheken verwacht men 80% van de marktwaarde te ontvangen. In dit geval moet de bank dus in de stroppenpot stoppen: (250.000 euro – (70% * 250.000 euro)) * 15% = 11.250 euro maal de kans dat de klant het komend jaar zijn hypotheek niet betaalt. Hiervoor gebruikt de bank analyses over verzamelingen hypotheken met dezelfde kenmerken. Laten we voor het gemak in dit geval uitgaan van een kans van 3% (oftewel 3 van de 100 klanten kunnen het komende jaar hun hypotheek niet meer betalen). Het bedrag dat men in de stroppenpot moet stoppen wordt dus 337,50 euro (3% van 11.250)

Dit geld kan men dus niet gebruiken voor andere doelen en zal zelfs nog meer geld kosten als het bij de centrale bank gestald wordt, omdat daar tegenwoordig een negatieve spaarrente geldt. De gederfde inkomsten worden daarom in rekening gebracht van de hypotheekklant. Omdat dit bedrag lager wordt na iedere aflossing en nul wordt op het moment dat meer dan 30% van de hypotheek is afgelost (immers de te verwachten opbrengst van de woning is groot genoeg om het resterende bedrag af te lossen) wordt hier een hele berekening op losgelaten. In dit voorbeeld gaan we uit van een opslag van 0,005%. Hiermee komst de totale rente/aflossingpercentage op 4,21%.

Stroppenpot: 0,005%

Algemene bankkosten

Op dit moment heeft de bank nog geen geld verdiend om haar vaste lasten te voldoen, laat staan winst te maken.

Er worden dus ook nog kosten berekend. Deze kosten zullen er altijd zijn, ongeacht het risico dat de bank loopt of hoe goed de klant ook is.

Deze kosten zijn altijd lastig te bepalen. Het feit dat er een beveiliger bij de deur van het hoofdkantoor staat, is dat vanwege deze hypotheek? De rechtzaak die verloren is over een ooit verstrekt risicovol product, is dat vanwege deze hypotheek? Nee, maar de kosten hiervoor moeten wel betaald worden door de geleverde diensten. De meeste banken hanteren daarom een vast percentage aan kosten per product-type. Laten we in dit voorbeeld er vanuit gaan dat het 0,19% is. Dit brengt de totale rente/aflossingspercentage op 4,4%.

Bankkosten: 0,19%

Winstopslag

Alles boven dit percentage kan aangemerkt worden als winst. Door de opslag juist te kiezen, moet de medewerker zowel de bank als de klant tevreden stellen.

In dit geval kiest de medewerker voor een winstopslag van 0,5%.

Winstopslag: 0,5%

Hiermee komt het totale rente-percentage dus op 4,9%.

Risico-verdeling

Gedurende de looptijd verschuift het risico van de geldverstrekker en een beetje van de bank naar de klant.

Hoe zit dit precies? Op dag 1 is de volledige woning betaald met geld van de geldverstrekker en zit er nog een klein bedrag in de stroppenpot. Als de klant op dat moment nooit meer zou betalen, dan is de bank het geld uit de stroppenpot kwijt en de geldverstrekker het geld dat verloren gaat na de verkoop van de woning.

Met iedere betaling wordt de klant een beetje meer eigenaar van de woning en begint daardoor ook het risico te voelen dat zijn woning door de bank verkocht kan gaan worden.
Door de aflossingen is er minder geld nodig van de geldverstrekkers en die lopen daardoor een steeds lager risico. Door diezelfde aflossingen hoeft de bank minder geld in de stroppenpot te houden.

Na 3 jaar loopt de hypotheekklant een risico van 25.000 euro, de geldverstrekkers nog een risico van 24.887 euro en de bank een bescheiden risico van 112,50 euro.

Na 5 jaar is dit respectievelijk 41.667 euro, 8.295,50 euro en 37,50 euro.

Na 6 jaar is het risico volledig voor de klant aangezien de prijs die de bank ontvangt bij een gedwongen verkoop op dat moment gelijk is aan het geleende bedrag.

De bank zit dus altijd goed?

Als je dit zo leest zou je kunnen denken dat de bank gemakkelijk geld verdient zonder noemenswaardige risico’s te lopen.

Toch klopt dit niet. Op het moment namelijk dat de klant zijn rente/aflossing niet meer betaalt, verwachten de geldverstrekkers nog steeds rente en willen ze ook hun geld gewoon weer terug op het moment dat ze het nodig hebben.

Hierdoor draait de bank ook op voor de verliezen die in het bovenstaande voorbeeld de geldverstrekkers lopen.

Zou de bank dat niet doen, dan zou dat betekenen dat spaarklanten plotseling minder geld op hun spaarrekening zouden hebben staan omdat er een hypotheek-klant in de problemen is gekomen.

Deze risico’s worden deels afgedekt met behulp van het totale bedrag uit de ‘stroppenpot’, maar dat is alleen voldoende als alles verloopt zoals het model waarop men de bedragen in de stroppenpot gebaseerd heeft helemaal correct was.

Komen er meer hypotheek-klanten in de problemen of blijken de woningen minder waard te zijn, dan moet de bank ook een deel van zijn winst inleveren.

Komen er meer hypotheekklanten in de problemen, dan kan het zomaar 50.000 euro extra kosten met zich meebrengen. Als beide problemen zich gelijktijdig voordoen, kan dit zomaar de 76.133,75 euro winst die de bank verwachtte te maken over de 30 jaar overstijgen.

Dit is ook de reden dat banken soms melden dat de winst ‘verdampt’.

Nog meer risico’s

Dan gaan we in dat geval voorbij aan andere invloeden die ook een gevaar zijn voor de winst:

De klant heeft een aflossingsvrij-deel opgenomen in het krediet. Hierdoor wordt het totale risico dat de bank loopt hoger.
De rente die betaald moet worden aan de geldverstrekkers stijgt (bijvoorbeeld door een tekort aan spaargeld) terwijl de rente die de hypotheek-klant betaalt gelijk blijft. Een rente-stijging van 1% voor de geldverstrekkers betekent een winstverlaging voor de bank van ongeveer 50% op!

Dat banken dus ‘hoge’ rentes blijven rekenen om geld te lenen, terwijl ze (hele) lage rentes geven voor spaargeld heeft er alles mee te maken dat ze uw spaargeld ‘veilig’ willen besteden.

Op basis van deze kennis kun je de volgende statements beter begrijpen:

Een bank heeft op dit moment liever kortlopende hypotheken dan langlopende.
Een bank heeft op dit moment liever geen aflossingsvrij-deel dan wel.
Een bank kan meer coulance tonen bij wan-betaling op het moment dat de hypotheek-klant voldoende heeft afgelost en dus het merendeel van het risico draagt.
Een bank zit niet te wachten op enorme spaartegoeden zolang de rente hierop hoger is dan de rente die men moet betalen aan een centrale bank.
Een bank die meer winst wil behalen zal proberen het risico dat de bank zelf loopt te verkleinen. Dit deed men onder meer door hypotheken te bundelen en te verkopen aan investeerders of eigen opgezette bedrijven die los stonden van de bank.
Snijden in de kosten is een belangrijk middel om de winst te verhogen.
Een bankrun waarbij alle spaarders hun geld opnemen, zou een bank niet overleven.

Banken die alleen met het geld van hun spaarders financieren (bv. De Triodos Bank) zullen een lage rente op de spaargelden moeten geven om te blijven concurreren met de banken die wel goedkoop geld lenen.

Waarom banken toch niet zo stom zijn.